春以降、ブログ更新がなくなった日系業者はどうなった？
HINDHIです。
東南アジアで最も長いロックダウンを行い、そして、最も感染拡大がひどいフィリピンですが、現地の不動産会社も当然、影響を受けています。
最も大きな需要層だった中国人オンラインカジノ労働者のほとんどが中国に帰国してしまい、大量の空室が発生しているから、です。
とりわけ、厳しいのが、一般賃貸よりも、ホテル運用やエアビー運用などの短期滞在者向けの運用ですね。
これは、ほとんどゼロ、ですから、、、
そんな中、複数の日本人投資家、物件オーナーさんから相談来ているのが、
５月半ば以降、某日本人（らしき）業者が、ブログ、メルマガの更新をストップして、消息不明になっている
ということ、です。
それまでは、頻繁に更新していたそうですから、おそらく、何かあったのでしょうが、その業者に物件を預けている人からしたら、不安でしょうね。
私が付き合いあるフィリピンの不動産業者さんは、どこも厳しい状況ですが、それでも、顧客にはメールで状況報告したり、やるべきことはやっています。
一方で、急に音沙汰なくなってしまった日本人（らしき）業者はどうなっているのか、と思うところですが、別な日本人投資家さんから情報が来ました。
その情報によると、個別のメールには返信があるそうで、そこには、
コロナにより、フィリピンから撤退し、香港を拠点にしている
という説明があったそうです。
いやいや、なんで、フィリピンの会社が香港拠点にしているの？
と意味不明なんですが、そういう説明だ、そうです。
本当に香港にいるのかは証拠がないので、わかりません。
本当ならば、堂々とブログやメルマガでそう説明すればいいのに、個別メールにだけ説明する。
普通の感覚では、なんでこのような行動をするのか意味不明ですが、おそらく、ふかーい理由があるのでしょうね 笑
コロナで目算狂った悪徳業者
HINDHIです。
新型コロナにより、世界経済の減速が大変な事になっていますが、日本では殆ど報道されませんが、フィリピンも当然、影響を受けています。
3月半ばから2ヶ月半のロックダウンと、世界でも最長クラスの規制により、元々、貯蓄性向が低いフィリピンの特に庶民層以下は、自治体や慈善団体による配給が頼りという人が現実に出ています。
従来、このような経済危機、のような事象が発生した時には、必ず、悪徳業者が、ハイ！出番とばかりに、顧客メールやブログで、フィリピン経済は終わった、未払いユニットは没収続出、などと危機を煽って、それを信じた日本人投資家から、タダみたいな値段で物件を買い取ったり、デベロッパーを通じた権利売買、名義書換に持ち込んできたのですが、今回は全く聞こえてきません。
まあ、それは当然の事で、なにせ、経済活動が行われていないのですから、不動産市場が暴落はありえないですし、メガワールドが没収通知を発行する事も無いのですから。
さすがに、いま、貴方のユニットは没収間際なのを、メガワールドに行って、個人的ルートで聞いて来ました。自分はメガワールドの上層部に強いので、と言ったら、いくら、あまり知らない日本人投資家でも、怪しいと思います。
従来の手口が通用しなくなってしまった訳ですね。
メガワールドも何も動きないから、没収だ、とか煽りは出来ないし、中華系ファンドに一括売却しました、とも言えません。
中国人も香港人もフィリピンに来れませんから。
公証役場も閉まっていましたから、契約書の認証もできませんしね。
今まで、市場不安に付け込んで、日本とフィリピンの情報格差を悪用して儲けていた日本人らしき？悪徳業者も、コロナには対処出来ないのかもしれません。
でも、本格的に経済活動再開となったら、ゾンビみたいに出てくるとは思いますが笑
その時に騙される日本人投資家が出ない事を祈っています。
詐欺師の欠点
HINDHIです。
一般的に、詐欺師や悪徳業者は、非常にトークが上手です。
多分、合法な？商品やサービスのセールスパーソンになっていたとしても、優秀な販売成績を残すでしょう。
でも真っ当な道ではなく悪徳に進むのは、欲が深い、あるいは、サイコパス的な要因、すなわち、人を騙す、罠にはめる、コントロールする事に快感を覚えているからなのでしょう。
このような輩は、嘘でも、激しい誇張でも、何の罪悪感もなく、顧客に話すものです。
ただし、これにはデメリットがあります。
いずれ、時が経てば、嘘がバレる
という事です。
だから、この人、なんか怪しいな、と感じたら、その人物の過去のメルマガやブログなどをチェックするのをおすすめします。
記事を訂正、削除できるブログよりも、もはや訂正出来ないメールの方が良いですね。
1年前とか2年前のメールを読み返してみましょう。
必ず、今と矛盾していたり、嘘が見つかるものです。
サイコパス詐欺師の特徴のひとつは、あくまで短期勝負であり、年単位でみれば、簡単にメッキが剥がれるのです。即座にバレる事も多々ありますが笑
あと、大事なのは、以前には散々自慢していたのに、今は、その後の経過などの続編が全く話されていない、書かなくなった、というパターン。
元から架空の嘘話であったか、あるいは、当時は上手くいくと信じていたものの、その後、頓挫してしまった、かのいずれが殆どです。
〇〇のプロジェクトが立ち上がり、香港のファンドから出資を受け、いずれは上場も視野
→ パートナーと信じ込んでいた相手に騙されたり、詐欺師自身が別の詐欺師に騙されて、暗礁に
プロジェクトの工事も終わらなければ、行政には賄賂払ったのに、許可が出ない
だから、以前、散々、自慢げに語ったのだが、話題にするのを止めた
現地の有力者のネットワークに入れてもらった
→高い入会金？を払わされた挙げ句、仲間だと言われて紹介された業者が非常にプアーで、金が減る一方。思い出すだけ不愉快になるから、続編を書くのを止めた。
いずれもよくあるパターンですが、こうなると、もはや自慢も出来ず、話題にもしなくなる訳です。
しまいには、この積み重ねで、殆どの顧客が悪徳業者の怪しさに気づいてしまうので、その後は、その人は閉店して、次の偽名で再開店？するのです。
だから、偽名を使ったり、どうみても日本人なのに外国人みたいな名前を名乗りながら、不動産という高額な商売する人は相手にしてはいけませんよ、と言っているわけですね。
フィリピン離れている間が危険？
HINDHIです。
フィリピン、ルソン島の大部分とセブ州、ダバオのECQ いわゆる、ロックダウンですが、既報の通り5月15日までの再延長となりました。
日本人に馴染みの深いマニラとセブは引き続き、治安維持、医療や食料品関連、生活インフラ以外は全く動かない、という事です。
今は心配しても、何も動かないのですから、瞑想でもしてるしかないのですが笑、関心を持っているのが、フィリピンへの外国人入国がいつから再開されるか？という事です。
フィリピンの脆弱な医療体制を鑑みると、かなり時間が掛かりそうな気がします。
大部分の善良な日本人投資家の中にも、もちろん、色々困る人はいるでしょう。
相談を受ける中で、やっぱり日本人は、真面目だなあ、と感じるのは、電気代などの支払いが遅れて大丈夫ですか？といったものですが、他国の大部分の人は、督促やペナルティないなら、払わなくていーべ、位にしか考えていないと思います。
実は、非常にリスキーな状況に陥っているのは、今まで、かなり、危ういやり方で商売してきた日本人で、いま、日本に一時帰国している人達だと見ています。
基礎疾患があるし、日本では保険適用となるから、ほとぼりさめるまで、フィリピンから日本に一時帰国しよう、と戻ってきた日本人はかなり多いと思いますが、いつになったらフィリピンに戻れるかわからない。
でも、その間も、事業運営に必要な支払いはしなければいけないので、現地スタッフに白紙小切手を預けてきた、という人もいると聞いています。
ただでさえ、部下の着服や背任が横行しがちなフィリピンを数カ月とか半年離れているあいだ、何も被害を受けずにいられた人は、それはそれは立派！と言って差し上げたいと思いますが、フィリピンでの善は、
富者は貧者に施す
事ですので、盗まれても、善になってしまいます。
特に、今まで、無知ながらも善良な日本人投資家をカモにしてきた日本人悪徳業者みたいな輩には、さらに最強？な、悪い現地パートナーや部下がいて、今は、その人頼みの状況になっていますが、チェックが出来ないのをいい事に、何をされているか、全くわかりません。
仏教用語でカルマ、業、といいますが、今年から来年にかけて、日本人悪徳業者が現地パートナーに足元すくわれるケースが多発しそうです。
大部分の善良な日本人投資家の皆さんにお伝えしたいのは、こういう時期に大博打を打ってくる日本人悪徳業者の口車には決して乗らないでください、という事です。
悪徳サブリース業者が考えている事
HINDHIです。
フィリピンは日本よりも早い段階からロックダウンなどの措置を行っているにも関わらず、まだ感染は収まりません。
マニラとセブの制限措置ECQは月末までとなっていますが、延長の可能性はあります。
延長がない場合でも皆さんが気になっている、コンドミニアムのテナント付けの動きはすぐには動かないでしょう。
既に某日系業者からは、サブリース運用の一時停止の通知が出ていますが、これは、オーナーの立場からすれば納得いかないものの、正直な対応だと思います。そう来るならば、封鎖解除以降、契約期間内の管理契約のペナルティ無しでの解除を要求する材料にはなるかと思いますので。
例えば解約手数料に20万ペソ掛かる筈だったものを無しに要求する。
私自身、アドバイザーとして、このような交渉のサポートは以前にも行ってきました。
一方、問題なのは、預かり物件があるにも拘わらず、自社の賃貸動向を全く開示しない不透明極まりない日本人業者が存在している事です。
このような輩は、自分に不利な事には徹底的に触れず、関係ない情報ばかり流して、顧客の目を逸らそうとするのです。
まともな業者なら、最低限、
総預かりユニット数
賃貸中ユニット数
空室数
これは開示するものですが、悪徳業者は、全く出しません。なぜなら、それを開示したら、日頃からの嘘がバレてしまうからです。
だから、関係ない、興味もない情報を垂れ流して、顧客から不評を買っているのには気付かないのです。
気づかないから、延々と、求められてもいない、クズ情報を流し続け、さらに、既に多数の顧客とトラブルになっているのに、日本に一時帰国したのがバレているのに、身を隠しているのです。以前は毎月、日本でセミナーやっていたのに、、
その業者の顧客から報告がありましたが、
他の元顧客や、この業者にフィリピン以外の国で別件で被害に遭った人たちでネットワークを作った結果判ったのが、この業者に悪事を追及しても、良くて無視で、酷い場合には全く根拠の無い現地の法律を振りかざして、逆に脅迫をしてくるので、相手にするのは止めたそうです。調べたら、その法律なるものは全く嘘なのが判明したそうですが。
という事で、複数の弁護士を雇って追及していくそうです。
サブリースの運営状況について言わない、という事は、つまり、家賃収入の支払などするつもりはない、という事なのです。
こうしておけば、テナントからの家賃が入らなくても、赤字にはなりません。
何度も督促してくるオーナーには渋々払うかもしれませんが、お人好し日本人オーナーは何も言わないケースもある。
言われなければ払わない。
これがサイコパスの思想です。
なお、ニッチな話ですが、かつて、安く買い叩いた物件のインハウスローンを引き継いで支払をしているケースが考えられますが、これをやっている業者は、今後、壊滅的な影響を受けるかもしれませんね。
基本的に、サブリースの利益でインハウスローン返済する目論見だったのが、全く出来なくなった訳ですから、、、
このような業者に残された手段は、手持ち物件を売却していく事くらいしかありませんが、売り物件も尽きたら、、、
残るは違法行為、サイン偽造などによる無断売買、あとは売却代金の横領などに走るのではないか、と予想しています。
封鎖解除以降、悪徳日本人業者は必ず動きはじめますが、かねてからお伝えしているように、
本名を名乗らず、偽名で仕事している
ビジネス上、本名イコール パスポートと同一であるべきです。これは本名です、と主張するものではなく、証拠を示せばいいだけです笑
証拠を示す代わりに、延々と関係ない話をしてけむに巻こうとするのもサイコパスの特徴です
オフィスの場所がわからない
社名を略称だけ表示して、正式社名がわからない
このような業者から要求された書類に、あまり考えずサインしたり、パスポートを預けたりする事の危険性の認識が薄い日本人が多すぎます。
封鎖が解除されたら、必ず、サイコパス悪徳日本人業者は動き出します。
騙される日本人がいなくなる事を願っています。
不動産より厳しい私募案件
HINDHIです。
前回の記事でコンドミニアムの家賃回収が遅れるケースについて書きましたが、物件代金を支払済の場合には、管理費だけ払えば良いので、長期の視点で耐える覚悟を持てるならば、まだ良い方かなと思います。
一番厳しいのは、日本人向けに過去数年の間に紹介された事業投資案件、私募案件になるでしょう。
飲食、観光関連、語学学校、暗号通貨などなど、様々な私募案件がフィリピンでも立ち上げられていますが、コロナの影響を受けていない所は皆無でしょう。
このような私募でファイナンスした会社では、フィリピンの銀行から融資を受けるのは非常に難しいでしょうし、そもそも、出資側は日本人の素人ですので、出資時点で厳しい監査みたいなものは殆どありません。
極めて規律が緩いのです。
さらに言えば、ですが、コロナ以前から不振をきわめてきた事業運営者としては、正直なところ、コロナありがとう、位に思っているかもしれません。
平時に出資金の償還不能となれば、日本から出資者がフィリピンまで押し掛けてくる事が考えられますが、今は、コロナの影響で廃業、で済んでしまうし、日本からフィリピンに渡航は事実上不可能です。
今は封鎖中ですから、何も動かないですが、解除以降、廃業のお知らせ、といった通知が日本人出資者に送られるケースは出てくるでしょう。
オーナーには受難の家賃猶予命令
HINDHIです。
先月ルソン島から始まったロックダウンにより、殆どの経済活動が止まっているフィリピンですが、当然ながら不動産にも影響が出ています。
新規のテナント入居は当然ですが、既存テナントについても、現金支払いのテナントからの家賃は既に3月末分から未収になっているケースが多々あるそうです。
家賃を受け取る側の管理会社がクローズしているのですから、支払われる訳ないのが自然です。
そして、オーナーにとっては、さらに追い打ちを掛けるニュースが。
フィリピン政府が、テナント保護のため、オーナーによる強制的な措置、即ち、未払いテナントの強制退去を禁止するとともに、支払繰り延べに応じる命令を出したのです。
具体的には、封鎖解除後、30日以内に支払再開し、6ヶ月以内に支払終了すればよい、というもので、利子は取れません。
となると、テナントとしては、ギリキリまで支払いを延ばすのが得策と考えるでしょうし、さらには、未払いを続けた上で、失踪する人も考えられます。
今後、相当な空室の増加が見込まれますので、テナントとしては新しい部屋を見つけるのは容易と思います。
日本のいわゆるサラリーマン大家さんの間でも、テナントからの家賃減免要請にどう対応するか？が話題になっているようですが、日本というホームグラウンドであれば、銀行、さらに国のサポートを大家が受けられる可能性がありますが、フィリピンでは全く期待出来ません。
フィリピン政府から見れば、外国人のコンドミニアムオーナーを保護するインセンティブは全くありませんから、当面は厳しい状況が続くと思います。
とりわけ、高利のインハウスローンの返済が残っている人については、非常に厳しいですね。
