不動産業者さんにはフィリピンに残ってもらわないと

HINDHIです。

私自身は一介のプローカー、エージェントでしかなく、また、現在はフィリピンに家族は残していませんので、コロナ騒動の初期にフィリピン出国し、今は一時帰国の身なのですが、助かっているのが、マニラとセブで提携している不動産業者さんです。

毎日、ローカルの生情報をアップデートしてくれるので、偽情報に惑わされる事もありません。

マカティの外れのスーパーは、入店に2時間待ち、とか、BGCはゴーストタウン、とか、セブ　マクタンの8ニュータウンはエアビーのゲスト受付は停止した、など、生情報が毎日更新されてきます。

某日本人業者は、デベロッパーが没収通知を出している、みたいに情報発信しているそうですが、そもそもデベロッパーのオフィスは完全に休みですから、何も起こる筈もない訳です。

その日本人業者さんは、フィリピンから出国している事は認めているが、どうやら日本に潜伏？しているようです。

日本に一時帰国するなら、顧客と面談するなど、感染リスク抑えて、出来る事はある筈ですが、帰国が知られると困る、何らかの事情があるのでしょう。

家賃収益の未払いや売却代金の未払い、他の債務の滞りあたりが考えられますが、いずれにしても、マトモではないです。

こういう時にこそ、現地に留まり、正確な情報を提供してくれる業者と付き合うべきだと痛感した次第です。

騙されて安く買い叩かれた場合のリカバリー策

HINDHIです。

今頃、ちょうど、買い叩きの輩が、日本人投資家の不安心理に付け込んで、フィリピン不動産は終わった、没収通知が出ている、名義書換期限が終わる、等と煽っていますが、ひとえに、自分が買い取りたいだけのトークです。

本来、お客さんの物件を預かり運用する業者であれば、中長期的な目線で、悪い時にでも物件価値が上がるための活動をするものですが、この類の輩はネガティブ情報を流すだけ。

それで、数年前に、この輩にのっかってしまい、最近になって騙されていたと気づいた人から報告を受けましたが、その人はフィリピンで弁護士を雇い、法的なアクションを着々と準備しているそうです。

今までサインした書類も、せいぜい、獏とした定義の委任状だけで、それだけで、売却などの重要手続きを勝手に行う事は出来ず、可能になるとすれば、サイン偽造だ、との事。

私のところにも複数の方から相談が来ていますが、焦らないで良いので、じっくり詰めて行きましょう、と話しています。

これは想像の世界になりますが、売り手に10万円くらいだけ払って、一応、入手した事になっている物件を、既に中国人に売ってしまい現金を受け取った。

その数年後、重要書類へのサインが必要となっても、売り手が拒否。

それを知った中国人が、業者に返金要求。

このような事態が起こる可能性はあると思っています。

詐欺の立証は難しくても、フィリピンで不動産仲介を営む業者であれば、このようなトラブル自体が不味い事です。

私が、売却はしっかりした、身元が明らかな業者に依頼しましょう、と重ねて言っているのは、こういう事があるからです。

今、パニックになるのが、最大の敗者です

HINDHIです。

これまで、中国人入国拒否により比較的落ち着いていたフィリピンが、マニラやセブの国内封鎖を決めたため、日本人投資家のオーナーの中にはかなり狼狽が見られています。

そして、こういう時に元気になるのが、買い叩き屋です。

待っていましたとばかりに、ネガティブな話だけを連日流して、不安を煽り、安く買い叩くのです。

加えて、これは私の個人的主観でしかありませんが、このような買い叩き屋の性質として、単なる利益追求だけではなく、もうひとつの要素が多かれ少なかれ、あるものです。

それは、いわゆる、サイコパス気質です。

嘘を付く事になんの罪悪感もなく、加えて、嘘や脅しで他人をコントロールする事にこの上ない快楽を感じるのがサイコパスであり、サイコパスにとっての最高の舞台が今のような環境なのです。

サイコパス買い叩き屋の決り文句は

フィリピン不動産は終わった

早く処分しないと、売却手続きが出来なくなる

売り一色で買いがない

といったものですが、いざ相談してみたら、買う人がいる、という。

だって、買い叩き屋さん本人なのですから笑

元値の5%とか10%でしか買い手が付きません、と言うのが本当であれば、もう、良い意味で達観して、セルフ金縛りする方が良いと思います。

いわゆる、僻地のリゾート物件なら別ですが、ある程度開発されたエリアであれば、収益還元法で考えれば、そこまで下げる必要ない事は判る筈なんですが、パニックに乗せられる日本人投資家の如何に沢山いることか、、、

それでも、5%とかで処分したい方は、ぜひとも私にメールください。

買い叩き屋の、さらに5%増しで買わせて頂きますので！笑

フィリピンの銀行口座凍結

HINDHIです。

フィリピン来訪予定だったのが、新型コロナウイルスにより渡航延期した方から質問を頂きました。

数年前、取引していなかった銀行口座が凍結になった経験があるのですが、凍結になるまでの期間は何年ですか？

というものです。

凍結になりますと、口座開設した支店まで、出向かなければならない。

つまりは、日本からフィリピンに渡航しないと、どうにもならない訳です（日本に支店がある銀行を除きます）。

香港のHSBCであれば、コールセンターで凍結解除できるのですが、フィリピンは大変ですね。

さらに、以前、顧客サポートで経験したのですが、凍結解除に出向いたら、自営業の方でしたが、会社概要など詳細な資料の要求をされまして、今は無いと答えたら、持ってきてください、と、、、

別に法人口座ではない、単なる個人口座なんですが、これ、日本語の会社概要に英訳を付けて、さらに、認証も取らないと、受け付けてもらえないのでは？と思うくらい、頑なでした。

結局、フィリピン滞在中の解除は諦めたのですが、これは、凍結させたら大変だー、と痛感した次第です。

以下、最大手のBDOの規定ですが、他行もほぼ同様と思いますが、ご自身でも最新情報を確認いただけばと思いますが、参考として。

Savings account. 2年

Checking account 1年

小切手のための口座の方が、早く凍結されてしまうのに注意が必要ですね。

加えて、上記2つの口座、加えて、米ドルなどの外貨口座は、あくまで別個の口座であって、統合されてはいませんので、それぞれをアクティブにしておく必要があるのも要注意点です。

あとは、使う予定がないのであれば、凍結解除ではなく、口座閉鎖して預金を引き出してしまうのもひとつでしょうね。

良くわからない、外国口座がストレスになっている人は意外と多いのですが、閉鎖したらスッキリした、という声を頂いておりますので。

買い叩き屋が出て来ました

HINDHIです。

フィリピン不動産にとっては、中国人のVISA発給規制に加え、新型コロナウイルスが追い打ちとなり、今は厳しい状況となっているのですが、予想通り、日本人悪徳業者が、狼狽売りを誘うようなトークを始めています。

まともな分析もせず、中国人がいなくなったからフィリピン経済は終わりだ、というトーンで、フィリピンにも全く来る事なく、買い叩き屋の口車に乗ってしまう日本人投資家が今後も出てくると思うと、悲しい気持ちになります。

1例を挙げれば、マカティのある物件は、数年前、全般的な市況と先行きは決して悪くなかったのにも関わらず、日本人オーナーが狼狽売りをして、悪徳業者を儲けさせる結果となりました。

あの時に売ってしまった人は、その後の物件の需給状態を知ったら、後悔してもしきれない心境になったでしょう。

日本人に販売される海外不動産の中には、実需の無いいわゆる原野商法みたいなものは別として、一定の需要があるものは、暗号通貨みたいな、ごく短期間で激しい値動き、暴落することは非常に稀です。

こういう時には、他人をパニックに陥れて、あり得ない安値で買い叩くという、金銭的利益に加え、人を騙して快感を覚えるサイコパスの出番となるのですが、くれぐれも冷静な判断をして頂きたいものです。

付き合うに値する管理会社、値しない会社

HIMDHIです。

私自身、フィリピン以外の海外コンドミニアムを保有して、色々苦労していますが、一方で沢山の管理会社との付き合いが出来て良い経験になっています。

多くの会社がどうしても現地化？してしまい、メールしても返信が遅いとか、日本レベルの要求水準だとストレスに感じる事はありますが、中には、打てば響くような対応の会社もあって、妙な感動を覚える事があります

笑

まあ、あれこれ、10年くらいの経験の中で、健全に営業を続けている管理会社の共通点を見つけました。

預かった物件とエリアの資産価値向上の為、

地道な活動を継続して行っている

という事です。

外部環境が悪い時にこそ、テナント候補の日系企業に営業活動をしたり、イベント開催などの努力をして、毎月のレポートでオーナーに報告する。

オーナーから、意見、フィードバックを受けたら、参考にして、試してみる。

地道ですが、こんな努力を継続している会社は、数年後には結果が出ているものです。

預かった物件の価値を中長期的にあげていこう、という姿勢が伝わって来るのが重要です。

一方、預かり物件の価値向上策を何も行わず、外部要因に全て責任を負わせるような業者は付き合いを止めるべきです。

海外で仕事をしていると、どうしても責任転嫁になりがちで、このスタンスに馴れると、元のストイックな姿勢には戻れなくなるようです。

さらに、最悪なのは、上記のサボタージュに留まらず、自分は投資家です、風情で物件のネガティブ情報、風雪を流布して、買い叩きを企む輩です。

他人に依存傾向が多い日本人オーナー側にも問題はあるのですが、それに漬け込む悪徳日本人業者の口車に乗るのは最悪です。

株の仕手筋のように不動産を扱う輩と付き合うのは愚の骨頂です。

自分は全て売りました、と聞いて、ヤバイ、と感じた貴方は、既にいい鴨になっています。

今年の抱負

HINDHIです。

本年もよろしくお願いいたします。

昨年は多くの読者の方からフィリピン不動産についてご相談を頂き、改めて、善良な日本人投資家を騙し、カモにしている日本人悪徳業者に怒りを覚えるとともに、このような輩がフィリピンから排除されない限り、フィリピン自体の評判も良くならないと痛感しています。

昨年の活動により、フィリピンでは少数派？といえる、誠実に対応してくれる複数の業者さんとの提携関係も確立し、賃貸、売却の実績も出来ましたので、今年は昨年以上に、困っている日本人の救済、サポートに努力していきます。

早く、フィリピンから悪徳日本人業者が一掃されて、安心できる環境にしていきたいと強く願っています。