危ない管理会社の見分け方

HINDHIです。

コロナ騒動は、当然、フィリピン不動産にも甚大な影響を与えています。

既に入居済みの一般賃貸は比較的、影響小さいとは思いますが、それでも、中国人テナントが失踪してしまい、家賃も入金されない。

その次のテナントは、しばらく期待出来ません。

エアビーやホテル運用は、短期宿泊は停止ですから、非常に厳しい。

そんな中、コロナ騒動がどの位続くかによっても変わって来ますが、日本人投資家の管理や売却仲介を行っている会社の中には、資金繰りに行き詰まる所が出てくるかもしれません。

どういった会社が危ないのか？

会社規模、大きな会社だから安心、と考えるのは、あまり健全ではないと思います。

むしろ、小規模で、あくまで、一般賃貸の管理メインで、他の事業比率が低い会社の方が安心感があります。

固定費が、オフィスとスタッフ数名の人件費程度で、かつ、一般賃貸で入居中であれば、管理手数料収入が入ってきます。

この管理手数料収入で、固定費が賄えていて、売買仲介はボーナス、みたいに考えている会社は、今のような事態でも、かなり安心感があります。

日本のいわゆる、街の不動産屋さん、と似たようなものです。

一方、逆に規模が大きく、かつ、ホテル運用などのサブリースをメインにしている会社や、自社に内装工事部隊を抱えている会社は、従業員のレイオフなどをしない限り、早晩、運転資金が枯渇してくると思います。

とある会社は、サブリース運用の一時停止します、との告知をしましたが、意味するところは、コンドミニアム組合費、大体、平米あたり千ペソなんで、40平米なら4000ペソ。

これの支払いもキツイ、という事です。

もし、100ユニット預かっていたら、ひと月40万ペソ、100万円ですから、キツイでしょう。

家賃、宿泊収入があった、これまでは、収入から、運営経費を引いて、かつ、組合費を払っても利益が残り、それをオーナーに還元出来ていたのが、今は、預かりたくもない、という事です。

さらに、ホテル運用の場合、一般賃貸よりも、沢山のスタッフを必要とします。

レセプション、清掃、修繕が日常業務になるので、今回のように、突然売上ゼロになると、損失は甚大になるのです。

それでも、サブリース停止します、とアナウンスする会社は、正直な運営をしていると評価したいと思います。

一番不審に感じるのは、自社の経営状況を明かさず、何をやっているのか不透明な業者。

多数の物件を預かっている以上、本来であれば、オーナーの物件価値向上に汗をかくべきにも関わらず、ひたすらネガティブな情報だけを流し続ける業者です。

安く買い叩きたいのがミエミエなのですが、たいてい、このような人物、業者は、自らも、リスク高い投機をしていたり、まともなキャッシュフロー管理や、家賃還元などの支払いも行っていないものです。

セキュリティデポジットの分別管理など、まずは皆無で、既に他に流用していたり、、、

以前から重ねて警鐘を鳴らしていますが、オフィスがどこにあるかを明示もしない業者は、こういう事態になると、さらに危険度が増すと思います。