フィリピン経済回復の重要なポイント

HINDHIです。

マニラに続き、セブも封鎖延長となりましたので、まだしばらくは何も動きませんが、必ずいずれは封鎖解除となり、経済活動は再開しますから、少し先の事も予想したいと思います。

コロナ騒動前まで、多くの日本人投資家が保有している、マニラやセブの物件の稼働率に多大な寄与をしていたのは、中国人労働者、オンラインカジノ従業員でした。

ですから、マニラでもセブでも、街には中国語の看板が目立ち、店内で中国人客がスパスパ、タバコを吸う光景が見られたものです。

これが、今は、一気に減少しています。

オンラインカジノも休業対象となっており、中国からの流入もない状況です。

このままフィリピン経済が終わってしまうのでは？と不安になる人がいますが、仕方ないと思います。

一方、先日の新聞によりますと、大統領がPOGO、オンラインカジノの営業強化を認める法案の可決を議会に要請、との報道がありました。

政府の資金が必要、と発言しています。

香港やシンガポールのような強い金融や国際物流産業がなく、タイのような製造業も未発達なフィリピンでは、乱暴に言えば出稼ぎOFWからの送金、有り金は全て使うフィリピン国民の消費、あとは観光など外国人に期待するしかないのが、特に短期での実情でしょう。

中国共産党政府は、かねてから、フィリピンのオンラインカジノを疎ましく思っていますが、したたかなドゥテルテ大統領がどのように捌いていくか、が当面の鍵になるかと思います。

これは単なる想像ですが、仮に中国から、資金支援するからオンラインカジノ閉鎖、というオファーを受けたら呑む可能性は十分にあるでしょうし、それを材料に不動産業界と交渉する事もあり得るかと思います。

騙されない為には〇〇とコンタクトすべし

HINDHIです。

今は、マニラもセブもロックダウンですから、不動産管理業者も身動き取れませんし、新規の入居も出来ない状況、つまり、何も動きがない状況ですから、今は慌てても仕方ないですし、現地でやれる事はないのですが、いずれ、封鎖解除されてからは、色々と出て来るとは思います。

今回のような危機をさらに煽り、投資家をパニックに陥れて、安く買い叩いたりと悪巧みをしようと企んでいる日本人悪徳業者は、今は静かにしているでしょうが、必ず動き出すと思います。

人が不安でパニックになるのを見るのが、何よりも快感なサイコパスですから。

さて、そんな、悪徳業者が、これまでもやってきたし、今後も予想されるのが、

メガワールドが、没収通知をどんどん出しています

小切手がバウンス、不渡りになっています

買い手は全くいないのですが、自分は香港、中華系にコネがあるので、ファンド資金を預かりました

といった、フェイクニュースを発信する事です。

このような虚言に振り回されているのは、多分、日本人くらいでしょうね。

今月中に未払い金を振り込まないと没収になります、と言われて、はした金で、悪徳業者に物件を渡してしまうのは、悲しい限りです。

なんでこうなるのか？というと、

デベロッパーや管理組合と直接コンタクトしない

からです。

大部分の日本人投資家が英語が不得意という事もあり、嘘情報を撒き散らす日本人悪徳業者に対して、怪しむどころか、逆に、感謝してしまう。

そうして、嘘情報にコントロールされていくのです。

ですから、私自身、日本人投資家からサポート依頼された時には、あくまで、メガワールドやアヤラなどのデベロッパーと直接コンタクトするようにしています。

英語のメール文章は私が作成しますので、お客さんから直接送ってください、というスタンスです。

健全な業者であれば、直接やりとりする事について、むしろ歓迎する筈です。

やましいこと等ない訳ですから。

ですから、やたらと、デベロッパーの〇〇は、対応が悪く酷い、みたいに言っている業者にはくれぐれも気をつけて頂きたいと思います。

もし、デベロッパーとのやりとり等、困っている方は、私の方にご相談頂ければと思います。

メールの初回相談は無料ですので。

問題外の業者の3要素

HINDHIです。

いま、日本では、3密は駄目、という事になっていますが、フィリピンなど、海外不動産業者についても、半ば、無理やりなこじつけではありますが笑、3つの、駄目な業者、付き合ってはいけない業者をお伝えしたいと思います。

一つ目は、前回記事でもお伝えした、

偽名で商売している日本人業者

です。

不動産という高額取引をするのにも関わらず日本人だか外国人だか判らない、偽名を名乗る業者に大事な不動産を預けるなど、愚の骨頂なのですが、性善説というか、お花畑の日本人は、正体を自らの目で確かめずに頼んでしまうのが、悲しい所です。

2つ目は、

サブの担当者がいなくて、日本人の窓口は、ひとりしかいない業者

です。

いくら健康であっても、交通事故に巻き込まれる可能性はありますし、ましてや、今はコロナ感染リスクもあります。

にも拘らず、メールしても、サブの担当者のCCもない返信が来る業者は、非常に不安があります。

更に言えば、ひとりでやり続けている人物にはかなりの割合でサイコパスの可能性があります。

サイコパスは、嘘を平然と付けるのですが、この自分の嘘を見られたくないので、サブ担当者を付けない傾向が非常に高いのです。

顧客と二人だけのやりとりであれば、いくらでも平気で嘘を付けるし、メールで厳しい突っ込みが来たら、そこからは無視。電話番号もオフィスのアドレスも嘘か旧い情報なので、もはや連絡すら取れなくなる。

仮に部下に似たようなサイコパスを雇えればいいのでしょうが、そうそう確率は高くないので笑、基本的にサイコパスはひとりを好む訳です。

これを確信犯でやっているのです。

さらに、フィリピンの現地スタッフには、日本人の顧客への未払いとか詐欺的行為は伝わらないようにして、あくまで善良な人間を装うのが、サイコパス日本人業者のやり方なのです。殆どの日本人は英語が得意ではないので、現地スタッフにコンタクト出来たとしても、うまく説明出来ないのです。

最後の3つ目は、

健康不安を抱えている人物

です。

フィリピンで生活することの不安の一つは、病気になった時の医療体制です。

家族がいる人は別として、手術を要する病気になったら、殆どの日本人は日本で治療する事を選ぶでしょう。

でもそうなると、フィリピンの事業に目配りは厳しくなってきます。

例えば、コロナにより、いま、フィリピンから日本に一時帰国している経営者は、フィリピンに戻れるまで、フィリピンでの営業状況を自らの目で直接チェックする事はできません。

フィリピンは非常に油断ならない国です。

にも拘わらず、長い期間、フィリピンから離れて、簡単に遠隔管理できるものではないと思います。

ですから、自ら、健康不安があるような事を顧客に知らせる程、愚かな業者はいないと思いますが、だからこそ、私は以前から、業者に頼む前にマニラのオフィスに訪問して面談すべし、と言っているのです。

そうすれば顔色や体型などから、ある程度判断出来ると思います。

政治家は死ぬ寸前まで、体調不良は隠すと言いますが、だからこそ、こちらから確認しないといけないのです。

以上の3つが重なる事はあまりないかと思いますが、

偽名

サブ担当者がいない

健康不安を抱えている

この3つが重なっている日本人業者とは、絶対に付き合ってはいけません。

いま、一番いけない事

HINDHIです。

マニラもセブもロックダウンという事で、不動産管理会社も休みになっているので、現地情報が入らず不安だ、という声を複数の方々から聞きます。

コロナ騒動の発端が中国武漢という事もあり、ここ数年、中国人流入により繁栄してきたフィリピン経済にとって致命的と考える人もいますが、今はネガティブな事しか考えられないのは自然な事だと思います。

然しながら、いま、フィリピン不動産について出来る事はありません。

殆どの日本人はフィリピン入国さえできない状態ですし、現地の業者だって、移動制限があります。以前のように、普段はマニラに本社を構えている業者がセブに出張することだって出来ないのです。

早く売り抜けたい、という気持ちも判りますが、まともに移動できない中で、一般的な仲介が成り立つとは思えません。

このように動きようがないのですから、今は、ジタバタしたくなる気持ちはわかりますが、それは一番やってはいけない事です。

今は瞑想でもしつつ笑、自分と家族など大切な人がコロナ感染しないよう、気をつけるべきです。

知っている人で、対外的には言いたくないようですが、密かにフィリピンから脱出、帰国して、ウイルスが収まるまで日本で静かにしている人もいます。空港で姿を見た、という知り合いの知り合いがいますので、、、

でも、安全に過ごすのは良い事だと思います。

一方、ここまで言っても、先んじで売り抜けたい！と、色々トライする人もいるでしょう。

そして、そういった人の心理を読み抜いている業者もいるものです。

政府にコネがあるから、自分は今でも移動出来て売却にも対応できる

位のフェイクトークは、いくらでもするでしょう。

でも、買値の5%とか10パーセントで、焦って売り渡す必要はないと思います。

このような悪徳日本人業者に、白紙委任状のような書類にサインをしたがために、泥沼状態に陥った人を見てきました。

加えて、重ねて申し上げたいのは、日本人だか、どこの国籍かわからない偽名で商売をしている業者に売却依頼する日本人がいるのが信じられないのですが、偽名かどうか見分けるのは簡単な事で、

その業者とリアルな対面で

パスポートを持参させ

かつ、

その業者の本社オフィスに出向く

これは最低行ってください。

フィリピン人同士での契約手続きのときには、同様の行為を必ずやります。

それでも、ID偽造などがある位なのです。

とにかく偽名で商売しているには、必ず理由があります。

本名を知られたくない、という理由が。

日本で数千万円の不動産取引するのに、あなたは、偽名の人物に任せますか？

悪徳業者が今、真っ先にやる事

HINDHIです。

もはや、コロナしかニュースにならない毎日となっていますが、ロックダウンになっているマニラでもセブでも、明日は月末で支払決済日の所が多いでしょう。

テナントからの家賃支払も多くは月末と思われますが、一般的に、テナント審査をきっちり行っている管理会社は、PDC　先日付小切手を差し入れさせているので、あまり影響ないかもしれないですが、審査が甘い会社、例えば、中国人のオンラインカジノ従業員で労働ビザを未取得ゆえに銀行口座もないテナントが大勢を占めるような管理会社は、すでに1月末から家賃未収が起きていたところ、今月末はさらに未収が溜まり、資金繰りがかなり悪化している可能性が考えられます。

然しながら、家賃が入らなくても乗り切る方法があります。普通の道徳感がなければ、の話になりますが。

物件オーナーへの家賃収入の還元、支払いを止める。さらに過去にもさかのぼって。

こうすれば、管理費修繕積立金だけ何とかすれば済むわけです。

穿った見方をすれば、コロナ騒動以前から支払いが滞っていた業者にとっては、今回はまさにチャンス。コロナの影響で支払えなくなりました、と言えば済むと思っているのです。

でも、昨年までは中国人特需で、散々儲けてきたのでは？と言っても、既に資金を別な事柄に流用してしまった業者は、物件オーナーから支払い督促や問い合わせを受けたとしても、メール返信しないで無視する事になる訳です。

私自身、コロナは全くの想定外でしたが、ブログで警鐘を鳴らして来ました。

オフィスがどこにあるかもわからない。

日本人だか、どこの国籍だか、よく判らない偽名で不動産という高価なモノの取り扱いをするような業者に物件を預けるなどもってのほか、という事です。

危ない管理会社の見分け方

HINDHIです。

コロナ騒動は、当然、フィリピン不動産にも甚大な影響を与えています。

既に入居済みの一般賃貸は比較的、影響小さいとは思いますが、それでも、中国人テナントが失踪してしまい、家賃も入金されない。

その次のテナントは、しばらく期待出来ません。

エアビーやホテル運用は、短期宿泊は停止ですから、非常に厳しい。

そんな中、コロナ騒動がどの位続くかによっても変わって来ますが、日本人投資家の管理や売却仲介を行っている会社の中には、資金繰りに行き詰まる所が出てくるかもしれません。

どういった会社が危ないのか？

会社規模、大きな会社だから安心、と考えるのは、あまり健全ではないと思います。

むしろ、小規模で、あくまで、一般賃貸の管理メインで、他の事業比率が低い会社の方が安心感があります。

固定費が、オフィスとスタッフ数名の人件費程度で、かつ、一般賃貸で入居中であれば、管理手数料収入が入ってきます。

この管理手数料収入で、固定費が賄えていて、売買仲介はボーナス、みたいに考えている会社は、今のような事態でも、かなり安心感があります。

日本のいわゆる、街の不動産屋さん、と似たようなものです。

一方、逆に規模が大きく、かつ、ホテル運用などのサブリースをメインにしている会社や、自社に内装工事部隊を抱えている会社は、従業員のレイオフなどをしない限り、早晩、運転資金が枯渇してくると思います。

とある会社は、サブリース運用の一時停止します、との告知をしましたが、意味するところは、コンドミニアム組合費、大体、平米あたり千ペソなんで、40平米なら4000ペソ。

これの支払いもキツイ、という事です。

もし、100ユニット預かっていたら、ひと月40万ペソ、100万円ですから、キツイでしょう。

家賃、宿泊収入があった、これまでは、収入から、運営経費を引いて、かつ、組合費を払っても利益が残り、それをオーナーに還元出来ていたのが、今は、預かりたくもない、という事です。

さらに、ホテル運用の場合、一般賃貸よりも、沢山のスタッフを必要とします。

レセプション、清掃、修繕が日常業務になるので、今回のように、突然売上ゼロになると、損失は甚大になるのです。

それでも、サブリース停止します、とアナウンスする会社は、正直な運営をしていると評価したいと思います。

一番不審に感じるのは、自社の経営状況を明かさず、何をやっているのか不透明な業者。

多数の物件を預かっている以上、本来であれば、オーナーの物件価値向上に汗をかくべきにも関わらず、ひたすらネガティブな情報だけを流し続ける業者です。

安く買い叩きたいのがミエミエなのですが、たいてい、このような人物、業者は、自らも、リスク高い投機をしていたり、まともなキャッシュフロー管理や、家賃還元などの支払いも行っていないものです。

セキュリティデポジットの分別管理など、まずは皆無で、既に他に流用していたり、、、

以前から重ねて警鐘を鳴らしていますが、オフィスがどこにあるかを明示もしない業者は、こういう事態になると、さらに危険度が増すと思います。

サブリースは暫く厳しい 特にエアビー

HINDHIです。

もう、連日コロナしかない状態ですが、ここ数年のスパンでみたら、最大のマイナス状況である事は間違いないでしょう。

マニラがあるルソン島は全域に外出禁止令、curfewが発令されていますから、医療や食料品など以外のビジネス全般が停止していますし、昼間は外出できるセブでも、実質的には似たような状態です。

旅行者が利用するエアビー向けの部屋は、受け入れ拒否を始めたコンドミニアムもありますし、そもそも、飛行機が殆どないので、需要もないでしょう。

このような最悪の環境の中、比較的影響が小さいのは、1年以上の長期、一般賃貸であり、最悪なのは、エアビーやホテル運用です。

実際に、とある管理会社は、ホテル運用のサブリースの一時停止を発表しました。

意味するところは、宿泊収入が皆無な状態で、コンドミニアム組合に払う管理費修繕積立金の支払いも厳しい、という事なのでしょう。

以前は、宿泊収入から、リネン代や人件費を引いて、さらに管理費修繕積立金を支払ってもサブリースのオーナーには収益分配出来ていたのが、今となっては、預かっていても損だから、返します、となった訳です。

一般賃貸と比べて、手数料率が高いサブリースには、その分、高い収益が期待されるのですが、テナントがついていた時には、一般賃貸より高い手数料を取られて、テナントがなくなったら、一般賃貸と同様に、空室時の管理費修繕積立金を負担させられる、という、リスクリターンの非対称性が生まれてしまっています。

個人的には、コロナウイルスの影響次第では、資金繰りがショートする管理会社が出てくる可能性は考慮しておくべきだと思っています。